预售制度改革设想

近期，“停贷风波”成为我国商品房预售制度的热点话题。许多人认为取消预售制度是必要的，但也有很多人持不同意见。以下是我对这一问题的探讨：

一、预售制度在发达国家普遍采用

预售制度是许多发达国家普遍采用的一种住房销售模式。例如，美国收取3%的订金，由第三方管理；加拿大收取5%的预付款，按工期支付；德国、法国按进度付款；这些国家早已实现城镇化，我们则学习香港地区的楼花按揭。

二、预售制度对城市发展和居民生活的影响

预售制度自1994年实施以来，对改善居民生活和城市发展产生了积极影响。在过去28年里，预售制度为我国城市化提供了有力支持。例如，人均居住面积不足10平方米的时代，现在已经超过了40平方米。城镇化率也从30%上升到64.72%。

三、预售制度面临的问题

然而，预售制度也存在一些问题，如银行、开发商和购房者之间的权责利不对等。购房者购买首付款的按揭贷款相当于支付了全部房款和利息，银行和开发商都从中获利，而购房者则需要全款购买“预期产品”。一旦预售项目出现问题，购房者、开发商和银行都会承担相应的违约风险，大部分风险会转嫁给购房者。

预售资金监管使用存在漏洞。首先，预售资金使用没有全部入监管账户，脱离了监管；其次，开发商将未竣工的房产拿去融资。此外，银行在项目未达到预售要求时违规发放按揭贷款。

预售形式单一，门槛设置不合理。一是都是一次性按揭，没有针对不同层数的细分。此外，18层的商品房也没有细分，导致不同类型的高层住宅无法满足不同消费者的需求。

四、改革设想

针对以上问题，可以采取以下改革设想：

（1）购房协议应将银行作为监管方，承担土地融资、按揭款使用的监管责任。这有助于规范房屋销售合同，重塑三方责、权、利关系。

（2）由一次性按揭改为按进度分期付款按揭。这种方式可以降低购房者的财务压力，同时也能让开发商和银行获得更准确的资金使用信息。

（3）预售门槛应按照不同层数的住宅进行细分。例如，18层的住宅可以分为上、下两种，方便不同层数的消费者选择。

（4）住建部门应按照工程进度实施资金与进度监管。如将项目分期发放施工许可，分期实施预售资金监管。这有助于确保不烂尾，避免预售资金的滥用。

（5）在部分县市（地价低，规模小）开展现房销售试点。逐步实现三、四线城市取消预售制。

（6）住建部门应按照质量、进度、按期交房率对开发企业进行诚信评分，作为资质管理内容，并向社会分年度公示。这有助于提高开发企业的诚信水平，确保消费者权益。

总之，针对预售制度面临的问题，我们可以采取一系列改革设想，以期为我国商品房预售制度提供更加科学、合理的改革方案。