高得房率背后的“陷阱”
开始文章之前，为了避免不必要的误会，需要提前说明的是，帮主并非觉得得房率高不好。相反，在北京这种一平米动辄大几万的城市，高得房率带来的实用空间比其他城市更为实惠。但是，作为实际的买单人，买房人有权利全面的知道，在“公摊”这种大的市场模式之下，得房率达到多少才是正常水准，高得房率甚至100%得房率究竟是如何做到的，又有哪些隐患？
买单需要建立在全面知情的基础上。
源于后台的一次问题咨询，帮主突然意识到，很多人在买房过程中可能过分迷恋得房率了。
因为这位咨询问题的朋友本来在两个项目间游移不定，最后让他下定决心的关键原因，不是开发商、不是品质、甚至不是地段，而是得房率。一个得房率80%，一个高达90%。照理说，80%的得房率已经足够高了，但耐不住对比。按照这位朋友的原话，虽然房本面积差不多，但实际居住面积差了10平米，相当于省了几十万。
从数字上看，这确实是一笔很划算的买卖。
但是，如果你真正的了解了得房率，可能就不会这么轻易让“超高得房率”成为左右你买房的决定性因素。
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要全面的了解得房率，首先，我们必须知道，买一个100平米的房子，实际到手只有80平米甚至70多平米，那么剩下的20来平米面积去哪了？
它们实际是被两部分瓜分了：
其一，电梯井、楼梯间、垃圾道、变更室、公共门厅和过道、值班警卫室、地下室、设备间等，此外还有其他功能上为整栋楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
其二，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
基本上小区里所有公共建筑面积都需要每户均摊，所以，小区里公共设施越多，可供小区居民使用的公共面积越大，“公摊”也就越大，得房率就越低。
正常情况下，高层小区得房率多在75%左右，洋房多在80%左右，而6层左右没有电梯的房子得房率多在85%以上。
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那么有些项目高达90%以上甚至100%的得房率是如何做到的？
理论上来讲，最容易实现的方式一共两种：
1、尽可能的缩减公共建筑面积。除了电梯、配电室、管道井、设备间、消防通道等这些不能动的，可以在过道面积、大堂面积等部分做文章。但很少有开发商如此做，因为吃力不讨好。一来收效微乎其微；二来一定程度上会造成小区入户狭小等问题，影响居住体验。
2、还有一种常用的方法，是通过大面积赠送，来填补公摊面积。赠送面积越大，实际得房率自然越高。不过，这些赠送面积多数是钻政府面积测算的空子，不被计入产权。
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在北京，常见的赠送空间包括以下几个：
1、飘窗。根据《建筑工程建筑面积计算规范》规定，"窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m以下的凸（飘）窗，不计算建筑面积"。
目前北京大部分户型，南向基本都有飘窗设计，而且基本上所有项目都将飘窗高度控制在45公分以下（多在30公分左右），净高2.1米以下，目的就是为了将这部分空间做成全赠送，以提高户型的得房率。
2、露台。因为计算建筑面积的条件之一应该是有上盖，所以露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件等，一般都是不计入建筑面积的。
露台这个功能在南方比较常见，北京大多数住宅项目中，露台功能空间已经不复存在，只有六环外少数刚需刚改楼盘中能见到。城区多个豪宅项目中，出现了以防火挑檐形式报建的具有露台功能的室外空间，多数进深都在1.2米以内。
3、阁楼：对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。这种赠送形式多出现在平层顶层变异户型或者上叠当中。
4、设备平台。这是北京近两年来最常见的赠送面积。通常户型设计时会将设备平台做成与对应的室内空间等宽，实际施工时，这部分空间将会全部做成室内面积。如下图所示：
但这些表面看起来非常划算的“赠送面积”，其实是有着潜在隐患的。
最大的隐患就是赠送面积变违建。
眼下就有一个活生生的例子。北京某个项目，样板间的次卧将设备平台扩建到房屋内，窗户大概向外延伸了将近一米的距离，使得建筑面积73平米的房子，室内面积可以达到65平米，得房率大概90%左右。
因为涉嫌违规将“设备平台”这种公共面积改变规划用途，所以样板间目前面临整改。
更为重要的是，这个项目并非个例，实际上，北京市也不乏开发商“赠送面积”由于违规被拆除的例子。大部分赠送面积都办不了房产证，也无法受到法律的有效保护，因为过不了明面，所以未来有可能面临行政处罚，甚至有被拆除的风险。
此外，这些赠送面积还面临着居住体验无法保障的风险，比如露台。在北京这种春秋沙尘肆虐，夏季暴雨突袭，冬季北风凛冽的城市，不能封闭的露台实际使用率可能并没有想象中那么高，而且后期维护成本不低。
说了这么多，只是希望大家在买房的过程中不要轻易被“高得房率”冲昏了头脑，要反复衡量再做决定。
除非哪一天政策决定房本面积按照套内计算，否则我们大可不必谈公摊色变，因为公摊率、得房率本身不是一件坏事，它最大的作用是给买房人提供了一个判断依据和判断维度。