深度调查‖河西一线河景住宅，单价只要1万+？

小编最近发现一个二手房小区，价格很古怪。

在河西区，与地铁1号线站点距离才50米，还是河景房，70年产权住宅，这地段卖个三四万不成问题吧？

但是预期与现实却是天壤之别。

这个小区小户型成交单价在2.2万/平米左右，大户型也就1.9万/平米，甚至出现过1.8万/平米的。

这个小区就是碧海白天鹅，也叫白天鹅大厦，就在大沽南路上，出小区就是地铁1号线陈塘庄站。

小编有时走富民桥还会路过这里，海河边的大高层，无敌河景房，看着很不错啊。

白天鹅大厦实拍

旁边新八大里的高层二手房都3万多，为什么这个小区还有1万9的价格？

太反常了！

带着各种疑问，小编展开了一番调查。

小编搜到一条2006年的新闻，白天鹅大厦早在2006年就已开盘，开发商是富贵房地产公司。

按照新闻中的介绍，这个小区属于酒店式管理服务，可以为业主提供24小时人性化管理与服务。二楼还配备了中餐厅，三楼有美容美发、超市等业态，还有棋牌室、乒乓球室、台球厅等休闲娱乐场所。

白天鹅大厦开盘新闻截图

按这个配置，在当年就算不是豪宅，最起码也是个高端改善了。

但是，小编挖坟，在古早时期的论坛中，发现有网友于2006年5月发帖称“从2005年10月到现在就一直没盖”。

后来该楼盘就基本处于停建状态，业主们的情绪在大约2008年开始爆发。在很多帖子中，都有业主表示开发商始终在拖延交付时间，并且对能否交付表示担心。

白天鹅大厦贴吧截图

说来也怪，在这种情况下，白天鹅大厦居然一直都在销售。2009年，有帖子称住宅仅剩一套，还声称是“现房”！

白天鹅大厦贴吧截图

2009年时，有帖子显示业主代表和河西区政府领导有过会面，当时开发商已经跑路，工程款拖欠。而且由于企业注册地之类的问题，一定程度上影响了政府追责。

好在最终政府介入，白天鹅大厦2010年可算是交付了。

交付是交付了，品质怎么样呢？小编来到白天鹅大厦一探究竟。

小区整体由3栋高层和裙楼底商组成，底商有医院、主题酒店、桑拿洗浴等业态。

首先来说，这已经是10年房龄的小区了，肯定免不了折旧。

事实也确实如此，部分外檐已经有大面积脱落，露出绿色的保温层，甚至里面灰色的墙体。

白天鹅大厦实拍

小区路面就是柏油马路+面包砖，还有一些地上车位。

至于景观园林，有几个花坛和少量绿植，花坛里都秃了，社区维护确实一般。

白天鹅大厦实拍

社区有一个精装大堂，两侧有罗马柱，倒是显得很气派。

但是大堂入口没有门禁设备，业主可以随意进出。

白天鹅大厦实拍

大堂内部精装修，墙面地面都贴了瓷砖，挑高大概有三层楼高，大堂内摆放有多个沙发，可以供业主休息、会客，就是环境比较旧了。

不过，这也都是改善盘的配置。

白天鹅大厦实拍

白天鹅大厦实拍

大堂左侧是物业办公用房，物业公司是天正物业。

但是大堂一侧的楼道里堆满了自行车，美观度差了不少。

白天鹅大厦实拍

往里走就是电梯间、楼梯间等公区，与大堂形成了鲜明反差。

白天鹅大厦实拍

电梯品牌是崇友，内部倒是还算整洁。

白天鹅大厦实拍

虽然白天鹅大厦地段在天津数一数二，但房价却没跟上来。

当年开发商跑路、延迟交付对品质确实有一定的影响，但对于这种偏高端的住宅来说，确实是后期物业拖后腿了。

好的物业可以延缓社区折旧，比如仁恒、绿城、万科、格调的物业；但差的物业却能直接影响房子的保值度。

比如富瀛洲花园这个小区，也是受物业拖累，详见《咋舌！“差物业”居然将一个好房子“拖累”到这种地步！》。

另一方面，白天鹅大厦这个社区比较“复杂”，除了住宅还包括酒店、洗浴等业态，整体环境嘈杂，人员流动频率太高，对于偏高端的社区来说，也是致命伤。