浦东最火的地方，竟是最大泡沫？

作为2020年热度TOP1的板块，

前滩板块盛极一时！

曾经出现的千人、万人摇号，

如今却被指出“大量抛售”

有人说中介门店全是挂牌，

有人说只是炒房客在作祟。

那事实究竟如何呢？

前滩板块真的会砸盘吗？

还是被故意抹黑？

【板块辣评第二十一期】就来给大家一探究竟！

从“万人摇”到“抛售”前滩经历了什么？

今年，是前滩发展的第十一年。

十多年前，前滩定下了“三年出形象，五年出功能，十年基本建成”的目标。

十年之后，光看房价，前滩无疑是成功的。

即使在楼市一般的今天，根据平米研究院抓取的前滩主力小区挂牌数据——

也能看到18万/平的小区均价。

要知道，当初晶耀名邸小区，在2017开盘之际，单价也才9万左右。

和巅峰时期的23万/平相比，即便如今有所回落，但也已经翻了两倍不止。

（晶耀名邸一期开盘价）

随着高房价接踵而来的就是质疑，核心自然围绕着：

之前动辄20万的单价，前滩配吗？

加之有些媒体喜欢将前滩炒作成“陆家嘴2.0”，并将其对标徐滨、新天地等老牌富人区，更是加大了质疑的音量。

但其实，前滩本就有自己的路要走。

相比陆家嘴的“望山跑死马”，下了地铁到哪个地方都要走个20多分钟，你在陆家嘴就好像蚂蚁进了巨人国；前滩的设计明显亲民很多，多条地铁线汇聚的东方体育中心，一下高架就是前滩中心，前滩的密集就是为了——方便。而至于住宅层级，前滩的定位，一开始便不是豪宅区。

前滩最初的定位人群，是年轻一代小资中产阶级。

所以，前滩给人的第一印象就是高级感、现代化、新，所有配套都是符合当下年轻人的审美及生活方式。

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关于前滩，如果要说唯一的缺点，我觉得是可能发展的过于快速了。

一下子涌入了太多的人、太多新房、太多的概念。

但这本身并不是坏事，大量年轻人的涌入，也将为前滩带来更多可能。

前滩的未来，当活力无限。

交通

辣评指数：5颗⭐️

三条轨交打造“宇宙中心”联通浦西浦东枢纽

如今前滩的配套也差不多落地了。一一列来，还是有不少过人之处。

交通方面，前滩板块内运行的有三条轨交，6、8、11号线汇聚东方体育中心，连通浦东和浦西。

另外2018年批复的19号线，也确定沿济阳路运行，南北向贯穿浦东。

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自驾的话前滩南部紧邻中环线，过江则可以选择上中路隧道及龙耀路隧道。

龙水南路隧道投入使用之后，前滩人民又将多一种过江选择。

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✍️一句辣评

浦东全新交通枢纽，力求打造新一代“宇宙换乘中心”。

配套

辣评指数：5颗⭐️

太古里打响“第一战”，高端奢侈品云集

商业配套

商业方面有太古里、晶耀前滩为代表已投入使用，整体上走高端商业风。

太古里更是汇聚了多家重奢品牌，其中8家双层店，尽显奢华之风。

上海前滩香格里拉酒店是上海的第三家，现已落座前滩。

加上LMALL和信德广场，四方城和企业天地下零散的商业。

整体上前滩商业规模可能比不上徐家汇、陆家嘴，但对比西岸还是有优势。

更何况商业的发展离不开人口的支撑，三林和浦江两大住宅区的人流量，都将为前滩的商业带来大量的客源。

休闲配套

生态环境是前滩另一大优势。

前滩坐拥2.3公里江岸线，滨水资源丰富，生态环境好。

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更难能可贵的是，在前滩规划之前，这里除了一个东方体育中心，基本没什么开发的痕迹。

两大滨江公园、中环防护绿带、三大生态中心和南部的三林楔形绿地。

如此大面积的绿地放眼整个上海，同样的环线位置，再无第二家。

✍️一句辣评

商业氛围浓厚，高档商铺纷纷入驻，有望成为浦东顶尖地标。

教育

辣评指数：2.1颗⭐️

新晋网红校华二前滩，公办民办皆有所选

为什么把教育单独拿出来讲？

这个因素就是华二前滩。

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华二前滩全称叫做“华东师范大学第二附属中学前滩学校”。

学校由华二教育管理团队全程参与，采取九年一贯制教学模式，从小学到初中一体化管理孩子的学习和成长。

这也是为什么华二前滩，一所还没有大量毕业生数据来佐证学校实力，

就受到如此追捧的原因，直接带动了前滩房价的起飞。但是，对于以入读华二前滩为目标而购置前滩房产的家庭来说，以下三点不容忽视：

第一，上海中考改革全面实行。

对于派系内的学校，能够倾斜的名额变少了，更多需要去争取名额到校、名额到区的部分。也就是说，更看自身孩子的实力和学校的综合教育水平了。

第二，华二前滩初中部刚开始招生不久，成绩有待考究。

第三，大量家庭涌入前滩，但学校教育承载能力终究是有限的。

近年的华二前滩接连出现过五年一户、孩子上产证的等规定。

对此，只能建议目标华二前滩的家长早落户，早做准备。毕竟如果发生统筹，耽误的就将是孩子五年的教育。

除了华二前滩，板块内还有不少民办学校和国际学校。

比如民办惠立，是一所十二年制的学校，从小学到高中，采用双语教学。

此外，还有针对外籍子女的惠灵顿外籍子女学校，一年学费在30万元左右。

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✍️一句辣评

前滩华二的金字招牌，吸引一大波家长来袭！

居住体验

辣评指数：5颗⭐️

住宅优劣势明显，刚需小户型为主，改善房滨江分布

前滩的房型确实是小户型居多。

那么回到开头的问题，前滩真的抛售大降价了吗？

目前，根据我们平米研究院的统计，从2021年1月到2023年6月，从挂牌均价上来看：

一梯队楼盘的中粮前滩海景壹号和晶耀名邸，挂牌价在18w+；

二梯队的东方系列（东方惠礼、东方逸品，东方悦耀）基本在16w+；

三梯队的海悦华庭，江悦名庭，在15w+。

和鼎盛时期相比，是有所回落。但和开盘价相比，有过之而无不及。

当下挂牌数前4名的，以60平以下的1房为主。

很多人抛售的原因，一是当下楼市的震荡，二主要还是在于想赚一波走人的投资客居多，但总体成交价格并无出现太大变化。

加上学区和地段的加持，安全垫比较厚。

不过，前滩小户型也确实很多。“鸽子笼”这一标签，从前滩开始发展就一直如影随形。

当时开盘很火的东方悦澜，也是以84-165平为主，算前滩板块的优等生了。

放眼望去，以东方悦耀、锦绣臻品为代表的一众小区，多的是50-70平左右的小户型。

这些小区，也是前滩的成交主力，买入的人群大多是冲着学区挂户口。

当然前滩也是有改善型住宅的，比如晶耀名邸、三湘印象为代表。

这两个小区产品质量高、户型好、装标高，就居住品质来讲，在前滩属于天花板级别。

但如果对比徐汇滨江、新天地等豪宅户型的话，前滩的优势只剩下新了。

整体上，前滩的住宅格局呈现出小户型刚需住宅沿地铁线分布，大户型改善集中于滨江地段的态势。

在和陪同的中介闲聊时得知，买在这里的，有很大一部分是高学历高收入的年轻人。

前滩有着他们所看重的气质，严格的管理环境和洋气的居住环境，适合年轻一代的小资中产阶级。

中环内5年内的次新带学区板块，同等价位也几乎找不出第二个。

相较起来，被频频诟病的“鸽子笼”，户型缺陷也显得没有那么突出了。

不难看出，年轻一代的择房观正在逐渐影响着市场。

况且，选择本身并没有对错之分，买房本质上也只是在有限的预算中选择一个最适合自己的地方。

✍️一句辣评

小户型遭人诟病，但价格依旧坚挺，年轻一代审美影响颇深。

增值保值

辣评指数：4颗⭐️

第二个陆家嘴？还是独一无二的CAZ？

总体看来，前滩的定位，并不仅仅是一个商业办公CBD。

而是汇聚交通、商业、住宅、教育、休闲、宗教为一体的CAZ。

区域的发展要看产业的发展。

板块内正式投入运作的商业体招商水平来看还是比较乐观的。

像太古里、晶耀前滩都是满租，吸引了大量500强企业，连陆家嘴也将总部搬迁至前滩。

其他尚在开发中的信德文化中心、亚太中心、前滩传媒区、四方城等，待建成之后也会进一步丰富前滩的商业格局。

影响发展的另一个因素是人口。

前滩依托的是三林和浦江镇的百万人口群。

倘若能形成规模的产业链，留住这两个区域的人流量，那前滩的发展，想必不会再步杨浦江湾城的后尘。

万人摇号只是开始，热闹过后的稳定才是来日方长。

✍️一句辣评

一江一河内中环，规划香、产业扎实，潜能巨大。

升学板块辣评【第二十期】先聊到这里。

之后这个系列，将会持续讲解全上海不同的升学板块。

如果屏幕前的你对哪个板块感兴趣，欢迎留言私信告诉我们。

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